Nguồn cung có, nhưng chưa phù hợp với phần lớn nhu cầu

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của Savills ghi nhận nguồn cung căn hộ mới trong Q3/2026 đạt 1.900 căn, tăng theo quý, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trong năm lên khoảng 5.800 căn. Tính từ đầu năm, nguồn cung mới lũy kế cũng tăng so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong Q3/2026 chỉ đạt 25%, cho thấy khả năng tiêu thụ chưa cải thiện tương ứng với đà tăng nguồn cung. Diễn biến này phần nào phản ánh tác động của chi phí vay mua nhà ở mức cao và cơ cấu sản phẩm chưa thực sự phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người mua.

Khi phần lớn sản phẩm mới nằm ở nhóm giá cao, người mua có nhu cầu ở thực với ngân sách hạn chế sẽ có ít lựa chọn. Vì vậy, bài toán của thị trường là vừa duy trì nguồn cung, vừa tạo điều kiện để sản phẩm được phát triển tại nhiều khu vực và mức giá khác nhau.

Xu hướng mở rộng đô thị ra ngoài khu vực lõi có thể hỗ trợ quá trình này. Các khu vực ngoại thành còn quỹ đất lớn hơn và đang được cải thiện về hạ tầng có điều kiện hình thành những dự án quy mô đa dạng. Tuy nhiên, quỹ đất chỉ trở thành nguồn cung khi dự án hoàn thiện pháp lý, được triển khai xây dựng, và khi đó chủ đầu tư mới có thể chào bán sản phẩm ra thị trường.

Trong nhiều năm, một số doanh nghiệp đã có hoặc đang tạo lập quỹ đất phù hợp với định hướng phát triển đô thị, nhưng các quỹ đất này chưa thể triển khai dự án nhà ở thương mại vì không có sẵn cấu phần đất ở. Lý do là theo cơ chế thông thường của Luật Đất đai 2024, nếu lựa chọn phương thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, nhà đầu tư về nguyên tắc chỉ được nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy, thị trường không hoàn toàn thiếu nguồn lực đất đai, mà một trong những điểm nghẽn trọng yếu là chưa có cơ chế phù hợp để chuyển hóa các quỹ đất thành dự án. Khi quá trình xử lý thủ tục pháp lý càng kéo dài, gánh nặng chi phí vốn của doanh nghiệp càng lớn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, mà cuối cùng còn có thể làm tăng giá thành nhà ở bán ra cho người mua.

Nghị quyết 171 thay đổi điều kiện đầu vào của dự án

Nghị quyết 171/2024/QH15 thiết lập cơ chế thí điểm trong 5 năm kể từ ngày 1/4/2025. Cơ chế cho phép một số dự án nhà ở thương mại được xem xét phê duyệt đầu tư trên quỹ đất doanh nghiệp đang có hoặc quỹ đất do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quỹ đất có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc quỹ đất hỗn hợp. Với chủ đầu tư đã kiểm soát quỹ đất phù hợp, cơ chế này có thể tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý quan trọng.

Tác động của Nghị quyết vì vậy có thể diễn ra theo hai hướng: mở lại lộ trình pháp lý cho một số quỹ đất đang đình trệ, và tạo thêm cơ hội hình thành dự án mới. Đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm còn dư địa phát triển, việc đưa quỹ đất phù hợp vào chu trình dự án có thể mở rộng không gian phát triển nhà ở và tạo tiền đề cho nguồn cung đa dạng hơn.

Nghị quyết 171 mở thêm một con đường pháp lý nhưng không bỏ qua các điều kiện kiểm soát khác. Một số ví dụ có thể kể đến là: khu đất phải nằm trong khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị; phải phù hợp với quy hoạch có liên quan và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; đồng thời phải có trong danh mục khu đất thí điểm được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Những điều kiện này cho thấy Nghị quyết 171 không nới lỏng toàn bộ các giới hạn liên quan đến hoạt động đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Mục tiêu của Nghị quyết này là tháo gỡ điểm nghẽn về loại đất cho các dự án phù hợp, đồng thời vẫn kiểm soát quy mô phát triển và bảo đảm sự thống nhất với quy hoạch.

Có tên trong danh mục mới chỉ là bước đầu

Việc một khu đất được đưa vào danh mục thí điểm chưa đồng nghĩa dự án đã được chấp thuận đầu tư hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau bước này, doanh nghiệp vẫn phải hoàn tất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nếu có, thực hiện thủ tục đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, đăng ký đất đai, quy hoạch và xây dựng.

Thực tế tại TP.HCM cho thấy khoảng cách giữa danh mục dự án đăng ký và dự án hoàn thiện pháp lý vẫn còn đáng kể: 389 khu đất đã được phê duyệt đăng ký thí điểm nhưng mới có hơn 30 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này không phủ nhận ý nghĩa của cơ chế thí điểm, mà cho thấy trọng tâm tiếp theo phải là khả năng chuyển các khu đất trong danh mục đăng ký thành dự án có thể triển khai.

Để cơ chế thí điểm phát huy hiệu quả, quy trình thực hiện cần rõ ràng, có tính liên tục và đủ khả năng dự báo. Các bước từ công bố, đăng ký và thẩm định danh mục đến hoàn thiện quyền sử dụng đất, chấp thuận đầu tư và triển khai xây dựng cần được thực hiện thống nhất. Nếu thời gian xử lý tại từng bước vẫn kéo dài hoặc cách áp dụng chưa đồng bộ, quy mô quỹ đất được đưa vào danh mục có thể lớn nhưng khả năng chuyển hóa thành dự án và nguồn cung thực tế vẫn sẽ bị hạn chế.

Nếu các quỹ đất thí điểm được chuyển hóa thành dự án, thị trường có thể có thêm sản phẩm tại nhiều khu vực và phân khúc khác nhau. Đây là tiền đề để người mua có thêm lựa chọn, thay vì nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu ở nhóm giá cao hoặc tại một số khu vực nhất định như hiện tại.

Tuy nhiên, Nghị quyết 171 không trực tiếp quyết định giá bán hay phân khúc sản phẩm. Khả năng hình thành nhà ở phù hợp túi tiền còn phụ thuộc vào chi phí đất, nghĩa vụ tài chính, chi phí vốn, đầu tư hạ tầng, mật độ xây dựng và phương án phát triển của từng chủ đầu tư. Vì vậy, không nên đồng nhất việc mở rộng quỹ đất với việc nhiều nhà ở vừa túi tiền hơn được đưa ra thị trường.

Điều quan trọng là cơ chế mới có thể mở rộng tập hợp dự án có khả năng phát triển. Khi dự án được phân bổ tại nhiều khu vực hơn và chủ đầu tư có thêm lựa chọn về quy mô, loại hình và định vị sản phẩm, thị trường có cơ sở để từng bước cải thiện sự cân đối giữa nguồn cung và khả năng chi trả.

Nguồn cung thực tế mới là thước đo cuối cùng

Trong trung và dài hạn, Nghị quyết 171 có thể giúp một số dự án đã có quỹ đất tiếp tục hoàn thiện pháp lý, đồng thời mở thêm cơ hội cho các dự án mới. Tuy nhiên, không phải mọi quỹ đất đều có cùng khả năng chuyển hóa thành nguồn cung nhà ở. Dự án có quỹ đất có hạ tầng kết nối và phù hợp quy hoạch sẽ có điều kiện tiến triển nhanh hơn.

Vì vậy, việc một khu đất có tên trong danh mục thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết không nên được xem là sự bảo đảm cho khả năng triển khai. Tính khả thi của một dự án nhà ở thương mại còn phụ thuộc nhiều vào tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính, khả năng kết nối với hạ tầng, và năng lực vốn của chủ đầu tư.

Nhìn tổng thể, Nghị quyết 171 là một bước tiến tích cực vì xử lý một điểm nghẽn pháp lý quan trọng ở đầu vào của quá trình phát triển dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, đây là cơ chế có thời hạn, giới hạn quy mô và không thay thế các thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch hay xây dựng. Hiệu quả của Nghị quyết vì vậy không nên chỉ được đo bằng số khu đất được đưa vào danh mục, mà cần được đo bằng số lượng dự án hoàn tất toàn bộ quy trình phê duyệt, số sản phẩm số lượng nhà ở thực sự mở bán, và mức độ đa dạng của nguồn cung mà thị trường nhận được.