Kết quả kinh doanh quý III/2026 cho thấy bức tranh bất động sản phân hóa rõ nét. Một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh, trong khi nhiều đơn vị vẫn gặp khó ở hoạt động kinh doanh cốt lõi. Đằng sau những con số này là bài toán chung: chuyển hóa tài sản thành tiền, đáp ứng nghĩa vụ tài chính và duy trì hoạt động khi khả năng tiếp cận vốn ngày càng trở thành thách thức.

SJ Group (mã SJS) ghi nhận lợi nhuận trước thuế quý III đạt khoảng 1.265 tỷ đồng, so với mức 4 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận trước thuế đạt 1.792 tỷ đồng, tăng 713%. Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng đạt 1.221 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế trong quý III, tăng 185%. Tuy nhiên, tính chung 9 tháng, chỉ tiêu này đạt 1.768 tỷ đồng, giảm 14% so với cùng kỳ.

Một số doanh nghiệp khác cũng ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh như Idico-Conac (ICN) với khoảng 12 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, tăng 245%; Becamex UDJ (UDJ) đạt 32 tỷ đồng, tăng 1.262%.

Ở chiều ngược lại, Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (NHA) cho thấy áp lực tại mảng kinh doanh chính. Doanh thu thuần quý III đạt 108 tỷ đồng, tăng 10,9%, nhưng doanh thu bất động sản chỉ đạt 23 tỷ đồng, giảm 42%. Lợi nhuận sau thuế còn 11,4 tỷ đồng, giảm gần 60%.

Lũy kế 9 tháng, Nam Hà Nội đạt 127 tỷ đồng doanh thu và 3 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt giảm 53% và 96%. Với kế hoạch năm 2026 là 260 tỷ đồng doanh thu và 50 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, doanh nghiệp mới hoàn thành gần 49% mục tiêu doanh thu và 6% kế hoạch lợi nhuận. Diễn biến này cho thấy doanh thu tăng không đồng nghĩa hiệu quả kinh doanh cải thiện, đặc biệt khi mảng bất động sản vốn có biên lợi nhuận cao suy giảm.

Đối với các doanh nghiệp chưa công bố kết quả quý III, MBS Research dự báo lợi nhuận ròng Vinhomes (VHM) có thể đạt khoảng 17.251 tỷ đồng, tăng 312% so với cùng kỳ, nhờ bàn giao các dự án Wonder City, Royal Island và hoạt động bán hàng tại Global Gate, Sài Gòn Park. Trong khi đó, lợi nhuận ròng của Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG) được dự báo giảm lần lượt 52%, 36% và 30%, do lượng sản phẩm bàn giao tại các dự án hiện hữu còn hạn chế.

Hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) đang trở thành một kênh tái cơ cấu nguồn lực đáng chú ý. Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận các thương vụ như Empire City tại Thủ Thiêm trị giá khoảng 7.000 tỷ đồng, EverRich 2/River City khoảng 5.230 tỷ đồng, Amata Township Long Thành hơn 492 tỷ đồng và Phú Định Riverside khoảng 245 tỷ đồng.

Riêng tháng 7 và tháng 8/2026, tổng giá trị các thương vụ M&A được thống kê đạt hơn 22.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 58%, tương đương 13.000 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Hữu Nhơn, chuyên gia nghiên cứu thị trường thuộc Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), nhận định M&A không chỉ nhằm mở rộng quỹ đất mà còn phản ánh xu hướng tái cơ cấu tài sản và phân bổ lại nguồn lực. Doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, khả năng triển khai dự án tìm kiếm tài sản có thể tạo giá trị trong trung và dài hạn. Ở chiều ngược lại, những đơn vị cần cơ cấu danh mục có thể chuyển nhượng quỹ đất, dự án hoặc tìm đối tác cùng phát triển.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, bên cạnh bán tài sản, chủ đầu tư cần mở rộng các kênh huy động vốn, trong đó có nguồn tiền trả trước từ người mua. Tuy nhiên, phương án này phải đi cùng cơ chế kiểm soát dòng tiền, giám sát việc thực hiện cam kết và sự quản lý phù hợp của ngân hàng.

Dòng vốn ngoại cũng được ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, đánh giá là nguồn lực cần khuyến khích nhằm đa dạng hóa kênh huy động và giảm áp lực lên dòng vốn trong nước.

Dù vậy, mỗi phương án đều có giới hạn. Vay mới làm tăng dư nợ và chi phí lãi; gia hạn trái phiếu chỉ kéo dài thời điểm thanh toán; bán tài sản giúp thu tiền nhanh nhưng có thể thu hẹp quỹ tài sản và dư địa phát triển. Vì vậy, bài toán của doanh nghiệp bất động sản không chỉ là tìm thêm vốn, mà còn phải lựa chọn nguồn vốn phù hợp, chuyển hóa tài sản thành tiền đúng thời điểm và ưu tiên dự án đủ điều kiện triển khai, bàn giao.

Trong giai đoạn thị trường còn thận trọng, quy mô tài sản hay lợi nhuận ghi nhận trên báo cáo chưa đủ phản ánh sức khỏe doanh nghiệp. Khả năng thu tiền thực, kiểm soát chi phí vốn và thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính mới là những yếu tố quyết định khả năng trụ vững của các chủ đầu tư.