Thị trường bất động sản phân hóa, ngân hàng chọn lọc dự án

Theo báo cáo gặp gỡ nhà đầu tư tháng 10/2026 do Công ty Chứng khoán MB (MBS) công bố ngày 2/11, ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank - mã chứng khoán: VPB) nhận định mặt bằng lãi suất cao duy trì trong khoảng 6-9 tháng qua đã tạo sức ép đáng kể lên thị trường địa ốc.

Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng được chia sẻ tại buổi gặp gỡ, VPBank cho biết lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2026 giảm khoảng 14% so với quý trước, trong khi giao dịch đất nền giảm khoảng 6%. Cùng với đó, giá đất và căn hộ tại một số khu vực đã bắt đầu ghi nhận sự điều chỉnh.

Đánh giá về diễn biến này, phía ngân hàng cho rằng thị trường đang tự điều chỉnh sau giai đoạn giá nhà ở tại một số phân khúc vượt xa khả năng tích lũy của người dân. Dù vậy, nhu cầu nhà ở thực trong dài hạn vẫn duy trì ở mức lớn, tạo dư địa phát triển cho các dòng sản phẩm vừa túi tiền.

Xét theo từng phân khúc, nhà ở xã hội và nhà ở có mức giá phù hợp được VPBank đánh giá có triển vọng tích cực hơn. Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục được nâng đỡ bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), trong khi bất động sản du lịch có thêm động lực từ đà phục hồi của lượng khách quốc tế. Ngược lại, một số dự án nhà ở cao cấp vẫn phải đối mặt với nhiều áp lực trong bối cảnh thị trường chung điều chỉnh.

Trước thực tế trên, VPBank khẳng định sẽ tiếp tục chọn lọc kỹ lưỡng dự án và chủ đầu tư, đồng thời kiểm soát chặt chẽ danh mục các dự án đang xem xét tài trợ.

Ban lãnh đạo ngân hàng dự báo năm 2027 vẫn có thể là giai đoạn khó khăn đối với thị trường bất động sản, dù một số phân khúc tiềm năng vẫn có khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng thông qua hoạt động tài trợ có chọn lọc.

Bên cạnh lĩnh vực bất động sản, VPBank đang nghiên cứu mở rộng hoạt động tài trợ sang các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia.

Hiện tại, ngân hàng chủ yếu cung cấp vốn lưu động cho các nhà thầu và doanh nghiệp nằm trong chuỗi giá trị dự án nhằm phục vụ nhu cầu thiết bị và hoạt động xây dựng với kỳ hạn phổ biến từ 6-24 tháng, còn quy mô tài trợ trực tiếp vào một số dự án BOT vẫn khá hạn chế.

Trong kế hoạch năm 2027, VPBank dự kiến mở rộng sự tham gia thông qua các khoản vay hợp vốn và cấu trúc tài trợ khác, tận dụng nền tảng vốn, khả năng huy động nguồn lực quốc tế cũng như sự hỗ trợ từ cổ đông chiến lược SMBC.

Tuy nhiên, ban lãnh đạo ngân hàng cũng lưu ý tiến độ triển khai các dự án hạ tầng cần tương xứng với năng lực cung ứng vốn của nền kinh tế để tránh tạo áp lực quá lớn lên thanh khoản và mặt bằng lãi suất.

Áp lực nợ nhóm 2 gia tăng

Một vấn đề trọng tâm khác được VPBank đề cập tại báo cáo của MBS là chất lượng tài sản trong bối cảnh lãi suất cao kéo dài. Ban lãnh đạo ngân hàng thừa nhận rủi ro tín dụng trên toàn thị trường đang có xu hướng gia tăng và một số nhóm khách hàng đang phải chịu sức ép lớn hơn.

Thực tế tại VPBank, nợ nhóm 2 đã tăng lên trong quý III/2026, tập trung chủ yếu ở tệp khách hàng cá nhân và một số phân khúc doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME).

Nguyên nhân khiến áp lực trả nợ gia tăng một phần đến từ việc một bộ phận khách hàng đã kết thúc thời gian hưởng lãi suất ưu đãi và bắt đầu bước vào giai đoạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ đầy đủ theo mặt bằng lãi suất mới. Song song đó, thanh khoản thị trường bất động sản suy yếu cũng làm giảm khả năng xử lý tài sản bảo đảm, khiến công tác thu hồi nợ gặp nhiều trở ngại hơn.

Để ứng phó với tình hình này, VPBank đang siết chặt tiêu chuẩn cấp tín dụng và sàng lọc khách hàng kỹ lưỡng hơn đối với các khoản vay mới. Đối với danh mục hiện hữu, ngân hàng tiến hành phân nhóm khách hàng để áp dụng các biện pháp quản lý phù hợp. Đội ngũ kinh doanh bán lẻ và bộ phận thu hồi nợ được yêu cầu phối hợp chặt chẽ nhằm theo sát dòng tiền cũng như khả năng trả nợ, qua đó vừa hỗ trợ những khách hàng có khả năng phục hồi, vừa bảo đảm thu hồi nợ đúng hạn.

Hiện tại, ngân hàng xác định ba ưu tiên trọng tâm bao gồm tăng cường quản trị rủi ro, duy trì tăng trưởng có kỷ luật và kiểm soát, đồng thời nâng cao chất lượng danh mục tín dụng. Dù tiếp tục theo dõi thận trọng các phân khúc dễ bị tổn thương, VPBank kỳ vọng có thể giữ chất lượng tài sản ổn định quanh mặt bằng hiện tại trong quý IV/2026 tại cả ngân hàng mẹ và công ty tài chính FE Credit.