Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của Phát Đạt chỉ đạt vỏn vẹn 8,2 tỷ đồng, giảm 98% so với cùng kỳ năm trước; doanh thu cung cấp dịch vụ cũng giảm 86%, chỉ đạt 13 tỷ đồng.

Với nguồn thu ít ỏi và mảng cung cấp dịch vụ kinh doanh dưới giá vốn, lợi nhuận gộp của công ty chỉ đạt 2,6 tỷ đồng, giảm tới 99% so với cùng kỳ.

Lãi ròng quý III giảm 84% dù thu hơn 700 tỷ đồng từ hoạt động tài chính

Trong bối cảnh mảng kinh doanh cốt lõi suy giảm, hoạt động tài chính đã trở thành trụ cột của doanh nghiệp khi mang về khoản doanh thu 709 tỷ đồng trong quý III, tăng gấp 403 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn thu này chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng cổ phần công ty con với giá trị 662 tỷ đồng và thanh lý các khoản đầu tư đạt 46 tỷ đồng.

Nhờ nguồn thu tài chính đột biến, bất chấp đà tăng mạnh của các khoản chi phí (chi phí tài chính tăng 2,4 lần lên 180 tỷ đồng; chi phí bán hàng đạt 12 tỷ đồng, tăng 71%; chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 5,1 lần lên 241 tỷ đồng) cùng khoản lỗ khác rất nặng ở mức 112 tỷ đồng, Phát Đạt vẫn ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt 158 tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, sau khi khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp, lợi nhuận sau thuế quý III/2026 của Phát Đạt chỉ còn lại 14 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần lũy kế của Phát Đạt đạt 182 tỷ đồng, giảm 81% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp đạt 107 tỷ đồng, giảm 75%, tương ứng biên lợi nhuận gộp đạt 58,7%.

Trong kỳ, hoạt động tài chính tiếp tục là điểm sáng nổi bật với doanh thu lũy kế đạt 2.091 tỷ đồng, tăng gấp 9 lần so với cùng kỳ mà chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng các công ty con.

Nguồn thu này đã giúp Phát Đạt cân đối được hàng loạt khoản chi phí tăng cao (chi phí tài chính tăng 3,5 lần lên 716 tỷ đồng; chi phí bán hàng tăng 2,1 lần lên 32 tỷ đồng; chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 4,5 lần lên 566 tỷ đồng) và bù đắp được khoản lỗ khác trị giá 172 tỷ đồng (tăng 9,5 lần).

Kết thúc 9 tháng đầu năm, Phát Đạt báo lãi trước thuế 663 tỷ đồng, tăng 2,3 lần và lợi nhuận sau thuế đạt 232 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước.

Dư nợ vay lập kỷ lục hơn 13.600 tỷ đồng, người mua trả tiền trước tăng vọt 24 lần

Việc liên tục thực hiện các thương vụ mua bán và sáp nhập quy mô lớn đã làm thay đổi hoàn toàn cấu trúc tài sản cũng như nguồn vốn của Phát Đạt.

Tính đến cuối tháng 9/2026, quy mô tổng tài sản của doanh nghiệp đạt hơn 38.200 tỷ đồng, tăng 40% so với thời điểm đầu năm. Khoản mục ghi nhận biến động mạnh nhất là các khoản phải thu khác khi tăng gấp 13 lần, vọt lên mức hơn 4.800 tỷ đồng.

Trong đó, doanh nghiệp ghi nhận các khoản phải thu ngắn hạn lớn từ Công ty TNHH Đầu tư Hai Bốn Một với gần 1.600 tỷ đồng, cùng các khoản phải thu dài hạn từ các cá nhân và tổ chức như ông Nguyễn Thành Hiển với 1.700 tỷ đồng và Công ty Cổ phần Đầu tư Serenity với gần 700 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, giá trị hàng tồn kho của Phát Đạt giảm 22% về mức gần 13.000 tỷ đồng, tập trung lượng vốn lớn nhất tại ba dự án trọng điểm bao gồm The EverRich 2 với gần 6.700 tỷ đồng, Tropicana Bến Thành Long Hải với gần 2.000 tỷ đồng và khu đô thị Bắc Hà Thanh với gần 1.400 tỷ đồng.

Để tài trợ cho các hoạt động đầu tư và duy trì quỹ đất, nợ phải trả của doanh nghiệp đã tăng 73% lên mức hơn 25.600 tỷ đồng. Đáng chú ý, dư nợ vay tài chính của công ty đã thiết lập mức kỷ lục mới khi đạt hơn 13.600 tỷ đồng, cao gấp 2,3 lần so với thời điểm đầu năm 2026.

Dù vậy, bảng cân đối kế toán của Phát Đạt cũng ghi nhận một tín hiệu rất tích cực từ dòng tiền của khách hàng khi khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng đột biến hơn 24 lần, đạt mức hơn 5.800 tỷ đồng.

Đây là nguồn doanh thu chưa thực hiện dồi dào của doanh nghiệp, trong đó riêng dự án The EverRich 2 đã đóng góp hơn 5.200 tỷ đồng. Quần thể dự án này có quy mô rộng gần 11,3 ha tọa lạc tại phường Phú Thuận, TP.HCM với sức chứa 3.125 căn hộ.

Khoản tiền ứng trước quy mô lớn này sẽ là cơ sở vững chắc để Phát Đạt hạch toán doanh thu và lợi nhuận cốt lõi trong các kỳ kế toán tiếp theo khi dự án đủ điều kiện bàn giao.