Động thái này diễn ra trong bối cảnh doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế 9 tháng đầu năm giảm gần 67%, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm hơn 701 tỷ đồng và dư nợ vay ngắn hạn tăng mạnh so với thời điểm đầu năm.

Theo phương án đã được Hội đồng quản trị thông qua, Cen Land dự kiến phát hành tối đa 6.200 trái phiếu với mệnh giá 100 triệu đồng mỗi trái phiếu, tương ứng tổng giá trị huy động 620 tỷ đồng.

Lô trái phiếu có mã dự kiến là CREL12601, kỳ hạn 3 năm, thuộc loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản bảo đảm. Thời gian phát hành dự kiến diễn ra trong quý IV/2026 theo hình thức chào bán riêng lẻ.

Về tài sản bảo đảm, phương án phát hành ghi nhận danh mục cổ phiếu của Công ty Cổ phần Thành Đạt VN và Công ty Cổ phần Nhật Hằng với tổng giá trị định giá khoảng 1.374,33 tỷ đồng, tương đương 221,67% giá trị trái phiếu dự kiến phát hành. Hồ sơ cũng đề cập đến các cam kết bảo lãnh thanh toán của một số cá nhân và tổ chức có liên quan.

Theo kế hoạch sử dụng vốn, doanh nghiệp dự kiến dành 600 tỷ đồng thu được từ đợt phát hành để thanh toán khoản vay tại Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bình Minh và dùng 20 tỷ đồng còn lại để trả một phần khoản vay tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) - Chi nhánh Đống Đa.

Theo hồ sơ công bố, khoản vay tại Nhà Bình Minh có kỳ hạn 3 tháng, trong khi khoản vay 80 tỷ đồng tại MB có kỳ hạn 6 tháng và cả hai khoản nợ này đều dự kiến đến hạn thanh toán trong quý IV/2026.

Lãi suất của lô trái phiếu được ấn định ở mức cố định 12%/năm trong hai kỳ tính lãi đầu tiên. Ở các kỳ tiếp theo, lãi suất sẽ được áp dụng theo hình thức thả nổi dựa trên công thức tại phương án phát hành nhưng không thấp hơn mức 12%/năm.

Nếu phát hành thành công toàn bộ 620 tỷ đồng trái phiếu và duy trì dư nợ trong vòng một năm, chi phí lãi vay tương ứng tối thiểu sẽ vào khoảng 74,4 tỷ đồng, chưa tính các chi phí liên quan khác.

Đây là nghĩa vụ tài chính đáng kể khi đặt cạnh mức lợi nhuận sau thuế 21,13 tỷ đồng mà Cen Land ghi nhận trong 9 tháng đầu năm nay, dù hai chỉ tiêu này khác nhau về kỳ tính toán cũng như bản chất kế toán.

Kế hoạch huy động vốn của Cen Land được đưa ra sau khi doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh kém tích cực trong quý III/2026, đồng thời dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm sâu.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất, doanh thu thuần 9 tháng đầu năm 2026 của công ty đạt 1.102 tỷ đồng, tăng 34,1% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 21,13 tỷ đồng, tương ứng mức giảm 66,9%.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ áp lực giá vốn và chi phí vận hành gia tăng. Lũy kế 9 tháng, giá vốn hàng bán đã tăng 47,7% lên mức 879,51 tỷ đồng, kéo lợi nhuận gộp giảm nhẹ từ 226,04 tỷ đồng xuống còn 222,50 tỷ đồng.

Cùng với đó, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 65,5% lên 139,30 tỷ đồng và chi phí bán hàng tăng mạnh từ 9,49 tỷ đồng lên 22,42 tỷ đồng. Dù doanh thu tài chính có sự gia tăng và chi phí tài chính giảm xuống, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh của công ty vẫn giảm 54,1% về mức 41,29 tỷ đồng, dẫn tới lợi nhuận trước thuế chỉ đạt 32,36 tỷ đồng, giảm 61,2% so với cùng kỳ.

Tính riêng trong quý III/2026, doanh thu thuần của Cen Land đạt 201,04 tỷ đồng, giảm gần 39,6% so với cùng kỳ năm trước. Khấu trừ các chi phí, lợi nhuận sau thuế trong quý chỉ còn vỏn vẹn khoảng 181,6 triệu đồng, sụt giảm hơn 99% so với mức lãi trên 20 tỷ đồng của cùng kỳ năm ngoái.

Giải trình về kết quả này, phía doanh nghiệp cho biết xu hướng tăng lãi suất ngân hàng đã khiến các nhà đầu tư và khách hàng trở nên thận trọng hơn, làm sụt giảm lượng giao dịch bất động sản trên thị trường.

Trong kỳ, Cen Land cũng đẩy mạnh công tác tìm kiếm khách hàng, xúc tiến bán hàng, quảng bá sản phẩm và triển khai các chính sách hỗ trợ kinh doanh linh hoạt. Tuy nhiên, theo nhìn nhận của doanh nghiệp, những hoạt động này đã làm gia tăng chi phí bán hàng và chi phí quản lý, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và lợi nhuận.

Bên cạnh sự sụt giảm về lợi nhuận, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Cen Land trong 9 tháng đầu năm cũng ghi nhận mức âm 701,67 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức âm 148,88 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2025.

Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, sự biến động của các khoản phải thu đã làm giảm dòng tiền khoảng 349,18 tỷ đồng, các khoản phải trả giảm làm hụt dòng tiền khoảng 218,31 tỷ đồng, trong khi chi phí trả trước tăng lên khiến dòng tiền giảm thêm khoảng 80,59 tỷ đồng.

Tính đến ngày 30/9/2026, quy mô tổng tài sản của Cen Land đạt 8.159,85 tỷ đồng, tăng khoảng 8,2% so với thời điểm đầu năm. Tổng nợ phải trả của doanh nghiệp tăng từ 1.597,89 tỷ đồng lên mức 1.928,34 tỷ đồng; trong đó dư nợ vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn chiếm 1.390,70 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với mức gần 659,80 tỷ đồng hồi đầu năm.

Ở chiều ngược lại, lượng tiền và tương đương tiền của công ty giảm từ 114,69 tỷ đồng xuống còn 78,32 tỷ đồng. Đáng chú ý, các khoản phải thu ngắn hạn đang ở mức 4.989,59 tỷ đồng, chiếm khoảng 61,2% tổng tài sản với riêng khoản phải thu ngắn hạn khác chiếm tới 4.449,70 tỷ đồng. Dù số dư phải thu ngắn hạn đã thu hẹp so với đầu năm, quy mô của khoản mục này vẫn ở mức rất lớn nếu so sánh với lượng tiền mặt hiện có của doanh nghiệp.