Một nghịch lý đang tồn tại trên thị trường nhà ở xã hội: nguồn vốn tín dụng được công bố với quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng, chính sách lãi suất ưu đãi đã có, nhưng không ít người dân dù đủ điều kiện mua nhà vẫn chật vật tìm được khoản vay. Với những gia đình thu nhập trung bình và thấp, việc bốc thăm được quyền mua một căn hộ mới chỉ là bước đầu. Khả năng tiếp cận vốn ngân hàng mới quyết định họ có thể biến cơ hội ấy thành nơi an cư hay không.

Tại phiên thảo luận về tình hình kinh tế - xã hội sáng 31/10, trong khuôn khổ Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn cho biết cơ quan này đang gấp rút triển khai gói tái cấp vốn cho vay nhà ở xã hội theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Thông tin này thu hút sự quan tâm bởi thị trường đang chờ một cơ chế đủ sức đưa dòng vốn ưu đãi đến gần hơn với người mua nhà.

Theo số liệu đến ngày 25/9, Ngân hàng Chính sách xã hội được giao 6.305 tỷ đồng vốn cho vay chương trình nhà ở xã hội trên toàn quốc trong năm 2026. Dư nợ đạt 5.104 tỷ đồng, tương đương 81% kế hoạch. Khoảng 1.201 tỷ đồng còn lại được dành để giải ngân theo tiến độ các hợp đồng đã ký. Người vay được hưởng lãi suất 5,4%/năm, thời hạn vay kéo dài từ 15 đến 20 năm.

Bên cạnh kênh Ngân hàng Chính sách xã hội, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP có sự tham gia của 11 ngân hàng thương mại, với tổng quy mô đăng ký hơn 153.000 tỷ đồng. Lãi suất cho vay chủ đầu tư được áp dụng ở mức 7%/năm trong 3 năm; người mua nhà hưởng mức 6,5%/năm trong 5 năm.

Tuy nhiên, khoảng cách giữa quy mô cam kết và lượng vốn thực tế đến tay người vay vẫn rất đáng chú ý. Đến ngày 31/8/2026, tổng số tiền cam kết cho vay đạt khoảng 50.300 tỷ đồng, tăng gần ba lần so với cuối năm 2025. Nhưng doanh số giải ngân mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, dư nợ vào khoảng 14.300 tỷ đồng. Những con số này cho thấy việc mở rộng quy mô chương trình chưa đồng nghĩa với khả năng hấp thụ vốn tương ứng.

Vướng mắc không chỉ nằm ở thủ tục hồ sơ mà còn xuất phát từ thực tế nguồn vốn và điều kiện cho vay. Anh Minh Quân, 39 tuổi, mua nhà ở xã hội tại dự án CT3 Kim Chung, Hà Nội, cho biết hồ sơ vay vốn của gia đình bị Ngân hàng Chính sách xã hội từ chối do ngân hàng đã hết nguồn vốn trong năm. Anh buộc phải chờ sang năm sau, trong khi vẫn lo ngại lãi suất của khoản vay thương mại và mức lãi thả nổi sau thời gian ưu đãi có thể vượt khả năng chi trả.

Trường hợp của chị Bảo Trang, 30 tuổi, mua nhà ở xã hội tại Ba Đình, cũng phản ánh khó khăn tương tự. Sau khi bốc thăm được quyền mua căn hộ, chị chấp nhận vay với mức lãi suất cao hơn so với kênh Ngân hàng Chính sách xã hội nhưng vẫn chưa thể tiếp cận vốn thương mại do ngân hàng thông báo hết hạn mức tín dụng trong năm 2026.

Những câu chuyện này cho thấy người mua nhà ở xã hội đang phải đối mặt với hai áp lực cùng lúc: giá trị khoản vay lớn so với thu nhập và sự không chắc chắn về khả năng được ngân hàng giải ngân. Đối với nhóm khách hàng tích lũy chưa nhiều, chỉ cần thời gian chờ vốn kéo dài hoặc lãi suất tăng thêm cũng có thể làm đảo lộn kế hoạch tài chính của cả gia đình.

Ở phía cung, doanh nghiệp phát triển dự án cũng nhìn nhận lãi suất là một trong những nguyên nhân khiến chương trình tín dụng chưa đạt kỳ vọng. Bà Nguyễn Thúy Hà, Phó Giám đốc Công ty Kinh doanh Bất động sản Viglacera, chủ đầu tư dự án CT3 Kim Chung, cho rằng mức lãi suất cho vay hiện nay chưa đủ hấp dẫn để các ngân hàng thương mại tích cực mở rộng tín dụng.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Uỷ viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đơn vị phát triển dự án nhà ở xã hội Minh Đức tại Hà Nội, phân tích rằng chi phí huy động vốn của ngân hàng khoảng 9,5%/năm, trong khi lãi suất cho người mua nhà ở xã hội chỉ 6,5%/năm. Khoảng chênh lệch này tạo áp lực lên hiệu quả kinh doanh của tổ chức tín dụng. Nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp, ngân hàng khó có động lực đẩy mạnh cho vay, nhất là khi phải cân đối nguồn vốn và các mục tiêu kinh doanh khác.

Từ thực tế đó, ông Quê kiến nghị Nhà nước cấp bù phần chênh lệch lãi suất để tạo động lực cho các ngân hàng thương mại tham gia chương trình. Theo ông, nếu áp dụng cơ chế tương tự gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây, ngân hàng sẽ chủ động hơn trong việc tiếp cận khách hàng và giải ngân vốn.

Đây cũng là vấn đề cần được đặt ra khi triển khai gói tái cấp vốn. Việc Ngân hàng Nhà nước bổ sung nguồn vốn cho các tổ chức tín dụng có thể góp phần cải thiện khả năng cung ứng vốn, nhưng hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào cơ chế phân bổ, điều kiện tiếp cận và mức độ sẵn sàng của ngân hàng thương mại. Nếu những bất cập về chênh lệch lãi suất và hạn mức cho vay chưa được xử lý, dòng vốn dù được mở rộng vẫn có nguy cơ tiếp tục nằm ngoài tầm với của nhiều người mua nhà.

Với nhà ở xã hội, mục tiêu không chỉ là xây dựng thêm căn hộ hay công bố những chương trình tín dụng quy mô lớn. Điều quan trọng hơn là người đủ điều kiện có thể vay được tiền, duy trì khoản trả nợ trong khả năng thu nhập và yên tâm với kế hoạch an cư dài hạn. Gói tái cấp vốn vì thế được kỳ vọng không chỉ bổ sung nguồn lực cho hệ thống ngân hàng, mà còn phải giải quyết đúng điểm nghẽn khiến chính sách chưa phát huy hết tác dụng.

Khi một gia đình đã vượt qua các điều kiện xét duyệt, thậm chí may mắn bốc thăm được căn hộ, việc không thể vay vốn để thanh toán sẽ khiến cơ hội an cư trở nên dang dở. Bài toán đặt ra lúc này không đơn thuần là có bao nhiêu nghìn tỷ đồng được cam kết, mà là bao nhiêu người dân thực sự có thể tiếp cận nguồn vốn ấy.