Chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản tính giữa tháng 6 đã giảm trung bình 25% so với đầu năm tính, tương đương với mức giảm của chỉ số VN-Index. Nhiều nhà đầu tư vẫn đang mắc kẹt trong thế đi xuống của thị trường mà chưa tìm thấy cơ hội "vào bờ".

"Gồng lỗ", chờ đợi là trạng thái mà nhiều nhà đầu đang trải qua, thậm chí ngay cả khi có những mã đã giảm 60-70% so với giai đoạn đỉnh cao. Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, quan điểm thận trọng đang được đặc biệt nhấn mạnh với nhóm cổ phiếu này.

Nên nhìn ở hiện tại

Thực tế, nhóm cổ phiếu bất động sản đã từng trải qua giai đoạn đỉnh cao, nhiều mã có đà tăng tính bằng lần. Theo ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia cao cấp tại SSI Research, khi giá cổ phiếu bị chiết khấu sâu không ít nhà đầu tư sẽ bị sốc. Tuy nhiên, nếu kỳ vọng nhóm cổ phiếu này có thể trở lại giai đoạn hoàng kim sẽ vô cùng khó.

Nói về giải pháp hiện nay với nhóm cổ phiếu này, ông Quang đưa ra lời khuyên: “Nhà đầu tư nên tự tha thứ cho bản thân, chấp nhận cơ cấu một phần danh mục để cắt lỗ và chuyển sức mua, cơ hội cho nhóm ngành khác. Điều này sẽ khiến việc bạn 'về bờ' hay kiếm được phần lãi sẽ dễ hơn là bạn kỳ vọng vào một điều không chắc chắn. Nhà đầu tư nên hướng tới hiện tại".

Theo ông, nhà đầu tư nên đặt cổ phiếu mình muốn mua vào môi trường vĩ mô hay điều kiện ngành, tìm hiểu xem có yếu tố nào hỗ trợ nhóm ngành đó trong giai đoạn hiện tại không? 

"Bất động sản về dài hạn sẽ gắn với câu chuyện tăng trưởng. Tuy nhiên hiện tại doanh nghiệp bất động sản đang đương đầu với nhiều vấn đề như zoom tín dụng hay sức mua, người mua có ảnh hưởng, các vấn đề pháp lý như chờ sửa đổi Luật đất đai, nghị định 153...  do đó nhà đầu tư đợi cần chờ để các vấn đề này rõ nét hơn, Hiện tại tôi quan điểm nên thận trọng và cân nhắc", ông Quanh nhận định.

Áp lực lạm phát, lãi suất tín dụng sẽ khó kìm chân lâu được tại chỗ, động thái từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) với vấn đề lãi suất để kìm sức nóng của lạm phát..., cũng là những yếu tố không chỉ ảnh hưởng đến thị trường nói chung mà ngay với cả nhóm ngành bất động sản. Và thực tế thị trường bất động sản đang khá ảm đạm khi nguồn cung khan hiếm, giá bị đẩy lên cao, thanh khoản thị trường suy yếu.

Hiện tại, nhóm bất động sản trải qua một vài phiên hồi phục ngắn hạn, mang tính kỹ thuật. Tuy nhiên nếu nhà đầu tư kỳ vọng mang một số tiền lớn đổ vào thì không hợp lý. "Thị trường có vấn đề thì việc quản trị vốn càng phải đặt lên hàng đầu", chuyên gia SSI nhấn mạnh.

 Kinh nghiệm trong đầu tư cổ phiếu bất động sản

 Với cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư không nên đầu tư dàn trải mà chỉ cần tập trung ở một, hai mã.

"Có nhiều mã bất động sản đầu ngành có tiềm lực liên quan đến quỹ đất hay phát triển dự án giúp họ bán được hàng thật. Việc ghi nhận doanh thu  lợi nhuận khá tốt như VHM, kết hợp bán buôn, bán lẻ, bàn giao sản phẩm khá bài bản. Phía Nam có một số doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính khá tốt như KDH, cơ cấu vốn lành mạnh như NLG… Nhà đầu tư nên chọn cổ phiếu bất động sản  nên hướng tới doanh nghiệp có câu chuyện phát triển lành mạnh để không bị bất ngờ khi có diễn biến xấu", ông Quang nhấn mạnh.

Bởi theo ông có thể nhà đầu tư nghĩ doanh nghiệp có lãi, nhưng thực tế không biết dự án bán được không, có vấn đề gì liên quan đến pháp lý đất đai không, khi đó rất khó xử lý. Vì vậy các doanh nghiệp đầu ngành nên là lựa chọn hàng đầu. 

Một điểm cần chú ý khi xem báo cáo tài chính các doanh nghiệp bất động sản, ngoài doanh thu và lợi nhuận, nhà đầu tư xem kỹ các mục: người mua trả tiền trước, hàng tồn kho… mới thể hiện hết sức khỏe của doanh nghiệp. 

Khi thị trường hồi phục tốt nếu một cổ phiếu bất động sản có chiết khấu sâu, doanh nghiệp có nền tảng tốt thì luôn có dòng tiền bắt đáy chực chờ.

"Chúng ta nên kết hợp hai cách. Thứ nhất, theo dõi diễn biến trên thị trường xem mã nào có đà hồi phục tốt, có lực cầu tiềm năng thì đưa vào danh sách theo dõi. Có danh sách rồi nhưng tham gia lúc nào cũng rất quan trọng bởi yếu tố thời điểm đôi khi quyết định thành bại việc đầu tư của bạn, vì vậy nên cân nhắc nên chờ đợi. Tuy nhiên nhà đầu tư hoàn toàn đưa ra danh sách cổ phiếu rẻ, nền tảng tốt để theo dõi để khi thị trường có cú điều chỉnh về vùng giá thích hợp có thể đón cơ hội", chuyên gia SSI chia sẻ.

Ông Quang cũng nhấn mạnh, cổ phiếu bất động sản có hệ số beta (hệ số rủi ro) tương quan rất lớn với thị trường. Do đó, nếu VN-Index hồi phục nhất định thì cổ phiếu bất động sản cũng có những nhịp hồi ngắn, mang tính kỹ thuật tương đồng với chỉ số hay được coi là cảm nhận thị trường. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư vẫn kỳ vọng tăng trưởng 50 - 60% hay tăng bằng lần, chuyên gia nhấn mạnh là rất khó.