Theo báo cáo công bố ngày 6/11 của Công ty Cổ phần Quản lý Quỹ Kỹ Thương (Techcom Capital), tính đến thời điểm 31/10/2026, tổng tài sản của Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam (FUCVREIT) đạt hơn 45,3 tỷ đồng, giảm khoảng 363 triệu đồng so với cuối tháng 9. Trong cơ cấu tài sản, danh mục cổ phiếu niêm yết chiếm tỷ trọng áp đảo với hơn 34,47 tỷ đồng, tương đương 76,08% tổng tài sản; phần còn lại là tiền gửi ngân hàng với hơn 10,83 tỷ đồng, chiếm 23,92%.

Danh mục tập trung vào 6 mã cổ phiếu và cơ cấu sở hữu cô đặc

Mặc dù hoạt động dưới mô hình quỹ đầu tư bất động sản, danh mục của FUCVREIT vào cuối tháng 10 không ghi nhận khoản đầu tư bất động sản trực tiếp nào. Toàn bộ phần tài sản đầu tư được phân bổ vào 6 mã cổ phiếu niêm yết gồm KBC, KDH, NLG, TCH, VHM và VIC.

Trong đó, khoản đầu tư lớn nhất thuộc về cổ phiếu KBC của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc với 308.200 đơn vị, định giá hơn 8 tỷ đồng, tương đương 17,69% tổng tài sản. Xếp thứ hai là 353.820 cổ phiếu NLG của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long có giá trị gần 7,78 tỷ đồng, chiếm 17,18% tổng tài sản.

Tiếp theo là 118.000 cổ phiếu VHM của Công ty Cổ phần Vinhomes trị giá hơn 7,43 tỷ đồng (tương đương 16,41%) và 507.610 cổ phiếu KDH của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền được định giá hơn 7,05 tỷ đồng (chiếm 15,57% tổng tài sản).

Hai khoản đầu tư có tỷ trọng thấp hơn là VIC của Tập đoàn Vingroup và TCH của Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy, với giá trị lần lượt khoảng 2,17 tỷ đồng và 2,01 tỷ đồng. Tính chung, chỉ riêng bốn mã cổ phiếu KBC, NLG, VHM và KDH đã đạt tổng giá trị hơn 30,28 tỷ đồng, chiếm khoảng 66,85% tổng tài sản và gần 88% danh mục cổ phiếu của quỹ.

Đáng chú ý, trong tháng 10, vòng quay danh mục đầu tư của quỹ bằng 0%, giảm so với mức 7,45% của tháng 9, cho thấy FUCVREIT không phát sinh giao dịch mua bán làm thay đổi danh mục trong kỳ. Bên cạnh danh mục đầu tư tập trung, cơ cấu nhà đầu tư của quỹ cũng có mức độ cô đặc lớn.

Báo cáo ghi nhận 10 nhà đầu tư lớn nhất đang nắm giữ tổng cộng 92,75% số chứng chỉ quỹ lưu hành, nhích nhẹ so với mức 92,74% hồi cuối tháng 9. Trong khi đó, tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài giảm từ 0,62% xuống 0,6%. Tổng số nhà đầu tư tham gia quỹ, bao gồm cả giao dịch ký danh, đạt 373 nhà đầu tư, giảm 6 người so với tháng trước.

NAV giảm gần 29% sau 10 tháng, thị giá chiết khấu gần 19%

Tại ngày 31/10, giá trị tài sản ròng (NAV) của FUCVREIT đạt hơn 45,16 tỷ đồng, giảm khoảng 342,4 triệu đồng so với mức 45,51 tỷ đồng tại cuối tháng 9. Trong tháng 10, tổng thu nhập từ hoạt động đầu tư chỉ đạt khoảng 1,79 triệu đồng và toàn bộ đến từ lãi tiền gửi, trong khi chi phí hoạt động lên tới 109,73 triệu đồng, khiến thu nhập ròng từ hoạt động đầu tư âm gần 107,93 triệu đồng.

Cộng thêm khoản giảm 234,47 triệu đồng do thay đổi giá trị các khoản đầu tư trong kỳ, NAV của quỹ giảm tổng cộng 342,4 triệu đồng. Dù tiếp tục đi xuống, mức giảm NAV trong tháng 10 đã thu hẹp đáng kể so với khoản sụt giảm gần 3,64 tỷ đồng của tháng 9, thời điểm riêng biến động giá trị các khoản đầu tư đã khiến quỹ lỗ khoảng 3,53 tỷ đồng.

Lũy kế 10 tháng đầu năm 2026, so với mức hơn 63,45 tỷ đồng hồi đầu năm, NAV của quỹ đã bốc hơi khoảng 18,28 tỷ đồng, tương ứng giảm 28,82%. Trong giai đoạn này, FUCVREIT ghi nhận tổng thu nhập từ hoạt động đầu tư gần 659,8 triệu đồng, bao gồm 642,72 triệu đồng cổ tức và hơn 17 triệu đồng lãi tiền gửi.

Tuy nhiên, tổng chi phí hoạt động lên tới 4,67 tỷ đồng khiến thu nhập ròng từ hoạt động đầu tư âm hơn 4,01 tỷ đồng. Xét về cơ cấu chi phí, khoản mục phí và giá dịch vụ thưởng chiếm tới hơn 3,24 tỷ đồng, tương đương khoảng 69,4% tổng chi phí lũy kế, bên cạnh các khoản phí quản lý, lưu ký, giám sát, dịch vụ quản trị, kiểm toán và tư vấn.

Cùng kỳ, hoạt động đầu tư ghi nhận khoản lỗ hơn 14,27 tỷ đồng, bao gồm khoảng 2,32 tỷ đồng lỗ đã thực hiện từ hoạt động đầu tư hoặc chuyển nhượng bất động sản theo phân loại báo cáo, và 11,95 tỷ đồng giảm do đánh giá lại giá trị các khoản đầu tư. Khoản thu nhập ròng âm cùng mức lỗ từ hoạt động đầu tư là hai nguyên nhân chính khiến NAV suy giảm 18,28 tỷ đồng sau 10 tháng.

Kết thúc tháng 10, quy mô lưu hành của FUCVREIT giữ nguyên ở mức 5 triệu chứng chỉ quỹ. Giá trị tài sản ròng trên mỗi chứng chỉ quỹ đạt 9.033,14 đồng, giảm so với mức 9.101,62 đồng của cuối tháng 9. Trên thị trường, thị giá chứng chỉ quỹ FUCVREIT chốt tháng 10 ở mức 7.320 đồng, tăng khoảng 2,52% so với mức 7.140 đồng hồi cuối tháng 9.

Nhờ diễn biến phục hồi của thị giá, mức chiết khấu của chứng chỉ quỹ so với NAV đã thu hẹp từ khoảng 21,55% trong tháng trước xuống còn 18,97% vào cuối tháng 10.