FDI tăng mạnh, nguồn cung khu công nghiệp mở rộng

Theo dự báo của CBRE, nguồn cung đất khu công nghiệp mới năm 2026 tại miền Bắc và miền Nam lần lượt đạt khoảng 664 ha và 1.012 ha. Các địa bàn trọng điểm gồm Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Hải Dương ở miền Bắc và TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh ở miền Nam.

Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp dự kiến đạt khoảng 80% tại miền Bắc và 84% tại miền Nam, trong khi giá thuê được kỳ vọng tăng nhẹ. Với nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung mới dự kiến đạt 526.000 m² tại miền Bắc và 912.000 m² tại miền Nam; nguồn cung nhà kho xây sẵn tương ứng đạt 363.000 m² và 133.000 m². Giá thuê hai phân khúc này được dự báo tăng khoảng 2-3% mỗi năm.

Trong 9 tháng, vốn FDI đăng ký cấp mới đạt gần 29 tỷ USD, tăng 236% so với cùng kỳ; vốn đăng ký tăng thêm đạt khoảng 14 tỷ USD, tăng 125%; góp vốn, mua cổ phần đạt gần 7 tỷ USD, tăng 144%.

Xét theo địa phương, trong 7 tháng đầu năm, TP.HCM thu hút hơn 10 tỷ USD vốn FDI đăng ký, Thái Nguyên đạt khoảng 8 tỷ USD và Nghệ An khoảng 2,3 tỷ USD. Dòng vốn tại Thái Nguyên chủ yếu gắn với các dự án công nghệ, còn Nghệ An có dự án nhiệt điện khí LNG Quỳnh Lập.

Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu về thu hút vốn, dù tỷ trọng giảm từ 57% xuống 49% theo kỳ so sánh trong báo cáo. Tỷ trọng bất động sản giảm từ 22% xuống 15%, trong khi sản xuất và phân phối điện, khí, nước chiếm 9%; thông tin và truyền thông cùng hoạt động chuyên môn, khoa học và công nghệ đều chiếm 8%.

Bên cạnh FDI, đầu tư công cũng được kỳ vọng cải thiện kết nối giao thông và logistics. Đến ngày 30/9/2026, giải ngân vốn đầu tư công đạt 642.962 tỷ đồng, tăng 46% so với cùng kỳ, tương đương 62,9% kế hoạch được Thủ tướng Chính phủ giao. Vốn phân bổ cho các dự án trọng điểm trong năm đạt 188.882 tỷ đồng, tăng 5%, với định hướng ưu tiên hạ tầng đường sắt.

BCM, KBC chờ điểm rơi doanh thu

Dù triển vọng thị trường tích cực, kết quả kinh doanh nửa đầu năm cho thấy sự phân hóa giữa các doanh nghiệp. BCM và KBC chịu áp lực từ tiến độ triển khai, bàn giao đất, trong khi IDC hưởng lợi từ nguồn thu bổ trợ.

Theo Shinhan Securities Vietnam, việc áp dụng Thông tư 99/2025/TT-BTC từ ngày 1/1/2026 có thể làm thay đổi thời điểm ghi nhận doanh thu cho thuê khu công nghiệp tại một số doanh nghiệp. Việc phân bổ doanh thu qua nhiều kỳ kế toán có thể ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh từng giai đoạn.

Tại BCM, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn và nắm 49% vốn tại liên doanh phát triển hệ thống khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP), hiện có 26 dự án trên cả nước. Trong tháng 5/2026, 5 khu công nghiệp mới với tổng diện tích hơn 2.300 ha được cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Tuy nhiên, quý II/2026, doanh thu thuần BCM đạt 891 tỷ đồng, giảm 64,7% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 204 tỷ đồng, giảm 86,1%. Lũy kế 6 tháng, doanh thu đạt 1.649 tỷ đồng, giảm 65%, còn lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 307 tỷ đồng, giảm 83%.

Nguyên nhân chủ yếu là doanh thu bất động sản giảm 75%, còn 977 tỷ đồng, do thiếu các thương vụ chuyển nhượng đất quy mô lớn. Hai dự án KCN Cây Trường, quy mô 700 ha, và Bàu Bàng mở rộng giai đoạn 2, quy mô 380 ha, chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Trong khi đó, các công ty liên doanh, liên kết, chủ yếu là VSIP, đóng góp 733 tỷ đồng lợi nhuận, giảm 10%.

Shinhan Securities Vietnam dự báo doanh thu BCM năm 2026 đạt 7.162 tỷ đồng, tăng 3%; lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 3.643 tỷ đồng, tăng 4%. Khả năng hoàn tất thủ tục đất đai và đưa các khu công nghiệp mới vào khai thác sẽ quyết định triển vọng nửa cuối năm. Về dài hạn, BCM dự kiến đầu tư 127.297 tỷ đồng trong giai đoạn 2026-2030 vào hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, công nghệ số, năng lượng tái tạo và đô thị; đồng thời có kế hoạch giảm tỷ lệ sở hữu Nhà nước từ 95,44% xuống khoảng 65% và IPO các công ty thành viên.

Tại KBC, doanh thu thuần quý II/2026 đạt khoảng 589 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt hơn 34 tỷ đồng, giảm 91%. Lũy kế 6 tháng, doanh thu đạt gần 1.925 tỷ đồng, giảm 46%; lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 269 tỷ đồng, giảm 78%.

Do nhiều dự án còn trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp đạt khoảng 827 tỷ đồng, với diện tích bàn giao ước tính 15-20 ha. Dù vậy, biên lợi nhuận gộp mảng này cải thiện từ 53% lên 65% so với cùng kỳ.

Shinhan Securities Vietnam dự báo diện tích đất khu công nghiệp cho thuê của KBC đạt khoảng 160 ha năm 2026 và 190 ha năm 2027. Các dự án đóng góp gồm Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung, cụm công nghiệp Hưng Yên và Tràng Duệ 3; từ năm 2027 có thể bổ sung Kim Thành 2, Quế Võ 2 mở rộng và Bình Giang.

Ngoài ra, khu đô thị Tràng Cát được kỳ vọng tạo động lực mới khi bắt đầu ghi nhận doanh thu từ mở bán, với quy mô đóng góp dự kiến khoảng 10 ha trong năm 2026.

Theo dự báo của đơn vị phân tích, doanh thu KBC năm 2026 đạt 11.158 tỷ đồng, tăng 67%; lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 3.053 tỷ đồng, tăng 42%. Năm 2027, doanh thu dự kiến đạt 15.105 tỷ đồng, tăng 35%, còn lợi nhuận đạt 4.732 tỷ đồng, tăng 55%.

IDC duy trì đà tăng nhờ nguồn thu từ điện

Trái với BCM và KBC, IDICO ghi nhận kết quả tích cực hơn trong nửa đầu năm nhờ cả hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp và kinh doanh điện.

Tính đến năm 2025, IDC sở hữu 14 khu công nghiệp với tổng diện tích 4.474 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp cho thuê đạt gần 3.342 ha. Doanh nghiệp còn sở hữu hai nhà máy thủy điện Srok Phu Miêng và Đăk Mi 3, tổng công suất thiết kế 114 MW.

Quý II/2026, doanh thu thuần IDC đạt 2.270 tỷ đồng, tăng 29%; lợi nhuận sau thuế đạt 663 tỷ đồng, tăng 59%. Lũy kế 6 tháng, doanh thu đạt 3.756 tỷ đồng, tăng 6%, còn lợi nhuận sau thuế đạt 1.001 tỷ đồng, tăng 20%.

Mảng cho thuê đất khu công nghiệp mang về 1.190 tỷ đồng, tăng 43%, với diện tích cho thuê khoảng 45 ha, cao hơn 60% so với cùng kỳ nhờ bàn giao tại KCN Hựu Thạnh và Phú Mỹ 2 mở rộng. Mảng kinh doanh điện đóng góp 1.851 tỷ đồng doanh thu, tăng 7%.

IDC đã mở rộng gần 971 ha quỹ đất khu công nghiệp trong năm 2025, đưa diện tích đất sẵn sàng cho thuê lên khoảng 1.352 ha. Theo Shinhan Securities Vietnam, KCN Tân Phước 1 có thể bắt đầu mở bán từ quý IV/2026, còn KCN sinh thái Vinh Quang dự kiến đóng góp doanh số từ cuối năm 2026 hoặc năm 2027.

Đơn vị phân tích dự báo doanh thu IDC năm 2026 đạt 8.990 tỷ đồng, tăng 5%; lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 2.001 tỷ đồng, tăng 3%. Năm 2027, doanh thu dự kiến tăng 17%, lên 10.504 tỷ đồng, còn lợi nhuận tăng 5%, đạt 2.103 tỷ đồng.

Theo Shinhan Securities Vietnam, BCM, KBC, IDC và SZC đáng chú ý nhờ vị trí chiến lược, quỹ đất thương phẩm và tiềm năng phát triển các dự án bổ trợ. Tuy nhiên, triển vọng từng doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, khả năng bàn giao đất và nhu cầu thuê thực tế.

Dòng vốn FDI được dự báo tiếp tục ưu tiên các địa phương có hệ sinh thái sản xuất phát triển như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Thái Nguyên và TP.HCM. Dù vậy, ngành vẫn đối mặt với rủi ro dòng vốn ngoại suy yếu, nhu cầu thuê giảm, dự án chậm triển khai và áp lực nợ vay.

Trong bối cảnh đó, quỹ đất lớn chưa đủ bảo đảm tăng trưởng lợi nhuận. Khả năng đưa đất vào khai thác, bàn giao đúng tiến độ và chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu, dòng tiền thực tế sẽ quyết định doanh nghiệp nào tận dụng tốt làn sóng FDI trong những tháng cuối năm.